HOE OM TE GAAN MET LOPENDE HUUROVEREENKOMST BIJ HET STOPPEN VAN DE ZAAK?

Als een ondernemer/huurder van plan is zijn onderneming te staken, zal ook de lopende huurovereenkomst beëindigd moeten worden. Hoe dit moet, hangt al van de soort huurovereenkomst.

Voor de vraag of en onder welke voorwaarden een huurovereenkomst kan worden opgezegd, is het allereerst van belang te weten welk soort huurovereenkomst is aangegaan.

Hier zijn twee opties: de zogenaamde "middenstandsruimte" of de "overige bedrijfsruimte".

Bedrijfsruimte Het begrip ‘bedrijfsruimte’ is in de wet strikt omschreven.

Hieronder vallen gehuurde panden die zijn bestemd voor een winkel, een café-, restaurant- en hotelbedrijf (horeca), apotheek, benzinestation, opslag koelruimte in combinatie met detailhandel, showroom met rechtstreekse verkoop aan publiek, videotheek, drukkerij met verkoop aan publiek, smederij, stomerij, chemisch kledingreinigingsbedrijf, kampeerbedrijf etc.

Vaak wordt dit soort bedrijfsruimte ook ‘middenstandsbedrijfsruimte’ genoemd. Op huurovereenkomsten middenstandsbedrijfsruimte zijn veel dwingende wettelijke regels van toepassing.

Overige bedrijfsruimte

Hieronder vallen gehuurde panden die geen woonruimte zijn en niet onder het wettelijk begrip van ‘middenstandsbedrijfsruimte’ vallen. Dit zijn bijvoorbeeld kantoren, bioscopen, sportgelegenheden, reisbureaus en fabrieken.

Op dit soort huurovereenkomsten zijn nauwelijks wettelijke bepalingen van toepassing.

Opzegging van een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte

Een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte kan worden gesloten voor een periode van:

of

1) 2 jaar of korter;

of

2) 5 jaar, welke periode daarna automatisch (behoudens opzegging) wordt verlengd met een nieuwe periode van 5 jaar. Na 5 + 5 jaar = 10 jaar wordt de huurovereenkomst of voor onbepaalde tijd of wederom voor bepaalde tijd verlengd.

Huurovereenkomst voor 2 jaar of korter:

Een dergelijke overeenkomst kan vrij eenvoudig eindigen tegen het einde van de overeengekomen periode (van rechtswege). Het wettelijk beschermingsregime van middenstandsbedrijfsruimte geldt niet voor een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter.

Huurovereenkomst voor 5 jaar en langer:

Indien een huurder/ondernemer deze huurovereenkomst wenst op te zeggen, geldt een wettelijke opzegtermijn van minimaal 1 jaar.

Een huurder/ondernemer kan de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar indien er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In alle andere gevallen kan de huurder/ondernemer de huurovereenkomst alleen - eveneens met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar - opzeggen tegen het einde van de lopende huurperiode. Dit is anders indien in de huurovereenkomst een “recht van tussentijdse beëindiging” is opgenomen, hetgeen in de praktijk niet vaak voorkomt.

De opzegging is tevens verbonden aan vormvereisten: een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte dient te worden opgezegd per aangetekende brief of met een deurwaardersexploot.

Pas op: mocht de huurovereenkomst met een looptijd van 2 jaar of korter toch voortduren na 2 jaar, geldt van rechtswege een overeenkomst op de overeengekomen voorwaarden voor 5 jaar, waarop de reeds verstreken 2 jaar in mindering komen. Dan gelden de wettelijke bepalingen voor middenstandbedrijfsruimte weer wel!

Opzegging van een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte

Heeft een huurder/ondernemer een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte? Dan gelden er geen wettelijke huurperiodes of opzeggingsformaliteiten. Dat betekent dat deze huurder de huurovereenkomst in principe kan opzeggen met inachtneming van een termijn van minimaal

1 maand of met inachtneming van een termijn zoals is overeengekomen in de huurovereenkomst. Een huurder/ondernemer doet er verstandig aan de huuropzegging wel per aangetekende brief te doen.

Voortijdig beëindigen?

Indien een huurder/ondernemer vóór het einde van een huurperiode of zonder (lange) opzegtermijn de huurovereenkomst wenst te beëindigen, dan kan dat dus niet zomaar. Deze huurder/ondernemer dient daarover afspraken met de verhuurder te maken. De kans bestaat dat de verhuurder - mocht hij al akkoord gaan met een tussentijdse beëindiging - aanspraak zal maken op een afkoopvergoeding.

Werkt een verhuurder niet mee?

Dan zou een zogenaamde indeplaatsstelling uitkomst kunnen bieden. Als een huurder/ondernemer een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte heeft, is de verhuurder onder bepaalde voorwaarden verplicht akkoord te gaan met een opvolgend huurder. Dit kan desnoods via de rechter worden afgedwongen.

Voor overige bedrijfsruimte geldt die verplichting niet. In dat geval zal een huurder/ondernemer samen met de opvolgend/nieuwe huurder overeenstemming met de verhuurder dienen te bereiken voor een indeplaatsstelling.

Ook zou het onderverhuren aan een derde uitkomst kunnen bieden. Dit moet wel toegestaan zijn in de huurovereenkomst of hiervoor dient wellicht de verhuurder ook toestemming te geven.

Het beëindigen van een huurovereenkomst is niet altijd gemakkelijk. Heeft u vragen over het beëindigen van uw onderneming of uw huurovereenkomst? Neem gerust contact met ons op via het contactformulier of bel naar: 06 123 18 244.